Rechtlicher Leitfaden zum spanischen Immobilienmarkt

Eine Immobilie zu kaufen, eine Hypothek zu unterzeichnen, eine Wohnung zu mieten, eine Eigentümergemeinschaft zu verwalten oder aus dem Ausland in spanische Immobilien zu investieren sind Vorgänge, bei denen meist hohe Summen bewegt werden und die gleichzeitig sehr viel Streitpotenzial bergen: Der überwiegende Teil der Zivilverfahren in Spanien betrifft Immobilien, Hypotheken und Mietverhältnisse. Dieser Leitfaden bietet einen vollständigen Überblick über das spanische Immobilienrecht: Due Diligence beim Kauf, das spanische Gesetz über Immobilienkreditverträge (LCCI / Gesetz 5/2019), das spanische Stadtmietgesetz (LAU) nach dem spanischen Wohnraumgesetz (Gesetz 12/2023), Räumungsklagen, Wohnungseigentum, Besteuerung (Vermögensübertragungssteuer (ITP) und Stempelsteuer (AJD), Mehrwertsteuer, spanische Einkommensteuer (IRPF), kommunale Immobiliensteuer (IBI), kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal)) und Investitionen durch Nichtansässige.

Rechtsrahmen: die Gesetze, die Sie kennen sollten

Das spanische Immobilienrecht stützt sich auf rund ein Dutzend zentraler Vorschriften, deren Grundlogik man zumindest in Grundzügen kennen sollte:

• Spanisches Bürgerliches Gesetzbuch (Código Civil): Verträge im Allgemeinen, Kauf und Verkauf, Anzahlung (arras), Schenkung, Erbrecht, Dienstbarkeiten.
• Spanisches Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria) und seine Durchführungsverordnung: Grundbuch, Grundsatz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs, Hypotheken.
• Spanisches Gesetz über Immobilienkreditverträge (LCCI / Gesetz 5/2019): materielle Transparenz bei Hypotheken, Kosten, Gebühren, vorzeitige Fälligstellung.
• Spanisches Stadtmietgesetz (LAU / Gesetz 29/1994): Wohnungsmietverträge und Mietverträge zu anderen als Wohnzwecken.
• Spanisches Wohnraumgesetz (Gesetz 12/2023): Änderungen des LAU, angespannte Wohngebiete, Großvermieter.
• Spanisches Wohnungseigentumsgesetz (LPH / Gesetz 49/1960): Eigentümergemeinschaften.
• Konsolidierte Fassung des spanischen Boden- und Stadterneuerungsgesetzes: staatliches Bauplanungsrecht; jede Autonome Gemeinschaft hat ihr eigenes Bauplanungsgesetz.
• Spanisches Einkommensteuergesetz (IRPF), Nichtansässigen-Einkommensteuergesetz (IRNR), Mehrwertsteuergesetz, Vermögensteuergesetz und konsolidierte Fassung des ITP- und AJD-Gesetzes: Immobilienbesteuerung.

Immobilienkauf: Due Diligence und Ablauf

Der Immobilienkauf erfolgt in der Regel in drei Phasen: Vorprüfung, privater Vertrag (Anzahlung oder Reservierung) und notarielle Urkunde nebst Eintragung im Grundbuch. Die Sorgfaltsprüfung konzentriert sich auf die erste Phase.

Due Diligence in grundbuchrechtlicher, bauplanungsrechtlicher und technischer Hinsicht

• Aktueller einfacher Grundbuchauszug (nota simple registral): Eigentümer, Belastungen (Hypotheken, Pfändungen, Sicherungsvormerkungen), Dienstbarkeiten, steuerliche Belastungen.
• Katasterbescheinigung: Grenzen, Fläche, physische Identifikation.
• Bauplanungsrechtliche Bescheinigung der Gemeinde: Bodenklassifizierung, zulässige Nutzungen, Baulinien, Status des Gebäudes (legal, nicht regelkonform usw.).
• Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Erstbezugslizenz und Energieausweis.
• Eigentümergemeinschaft: Bescheinigung über die rechtzeitige Zahlung der Beiträge, Protokolle anstehender Sonderumlagen, Hausordnung.
• Technische Gebäudeinspektion (ITE), sofern aufgrund des Gebäudealters erforderlich.
• Bescheinigung über die Hypothekenschuld, falls eine bestehende Belastung auf der Immobilie liegt (um sie mit dem Kaufpreis abzulösen).
• Kommunale Immobiliensteuer (IBI) und kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal): prüfen, ob sie auf dem aktuellen Stand sind.

Anzahlungsvertrag (arras): Arten und Folgen

Der Anzahlungsvertrag (arras) ist die der Beurkundung vorausgehende private Vereinbarung, die normalerweise mit einer Geldanzahlung verbunden ist. Das spanische Zivilgesetzbuch unterscheidet drei Arten:

• Arras confirmatorias (bestätigende Anzahlung): belegen den Vertrag; wenn eine Partei vertragsbrüchig wird, kann die andere die Erfüllung verlangen oder vom Vertrag mit Schadensersatz zurücktreten.
• Arras penitenciales (Reugeld-Anzahlung) (Art. 1454 CC): erlauben den Rücktritt; der Käufer verliert das Geleistete; der Verkäufer erstattet das Doppelte. Sie sind in Spanien am gebräuchlichsten.
• Arras penales (Strafanzahlung): pauschalieren die Schadenshöhe im Voraus; ein Rücktritt ist nicht möglich.

Hypotheken: Das Gesetz 5/2019 (LCCI) in der Praxis

Das spanische Gesetz über Immobilienkreditverträge (LCCI / Gesetz 5/2019), in Kraft seit Juni 2019, hat das spanische Hypothekenrecht durch Umsetzung der Richtlinie 2014/17/EU grundlegend reformiert. Die praktischen Kernpunkte sind:

• Verstärkte materielle Transparenz: Die Bank muss dem Kunden mindestens 10 Tage vor der Unterzeichnung die FEIN (Europäisches standardisiertes Merkblatt) und die FiAE (standardisiertes Warnhinweisblatt), die Kreditbedingungen, gegebenenfalls Mindestzinsklauseln (cláusulas suelo) usw. aushändigen.
• Doppelte notarielle Urkunde: Vor der Unterzeichnung muss der Kunde den Notar zur (kostenlosen) Vorinformationsurkunde aufsuchen, in der der Notar prüft, ob die Konditionen verstanden wurden. Ohne diese darf die Hypothek nicht unterzeichnet werden.
• Kostenverteilung: Notar, Gestoría, Grundbuchamt und ITP/AJD gehen zulasten des Kreditinstituts; lediglich die Wertermittlung trägt der Kunde.
• Begrenzte Gebühren: vorzeitige Tilgung und Umschuldung mit gesetzlichen Obergrenzen je nach Hypothekentyp (fest, variabel, gemischt).
• Vorzeitige Fälligstellung: durch das LCCI selbst geregelt, mit Mindestschwellen bei Zahlungsverzug (12 Raten oder 3 % des Kapitals in der ersten Hälfte des Kredits; 15 Raten oder 7 % in der zweiten Hälfte).

Wohnungsmietverträge nach dem Wohnraumgesetz 12/2023

Das spanische Wohnraumgesetz (Gesetz 12/2023) hat das LAU erheblich geändert. Die geltenden praktischen Kernpunkte sind:

• Mindestlaufzeit: 5 Jahre Pflichtverlängerung, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist; 7 Jahre, wenn er eine juristische Person ist. Nach der Anfangsphase greift eine stillschweigende Verlängerung um weitere 3 Jahre, sofern keine vorherige Kündigung erfolgt.
• Mietanpassung: keine Kopplung mehr an den Verbraucherpreisindex. Anwendung findet der vom INE veröffentlichte Referenzindex für die Anpassung der Mieten von Wohnungsmietverträgen, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
• Angespannte Wohngebiete: In den Autonomen Gemeinschaften, die solche ausgewiesen haben, gelten spezifische Obergrenzen für den Preis neuer Verträge und für Anpassungen, insbesondere für Großvermieter (mehr als 10 städtische Immobilien oder 5 in einem angespannten Gebiet).
• Kaution: eine Monatsmiete obligatorisch, hinterlegt bei der zuständigen autonomen Stelle. Möglichkeit einer zusätzlich vereinbarten Sicherheit (bis zu zwei Monatsmieten).
• Maklergebühren: Mit dem neuen Gesetz trägt der Vermieter die Maklerkosten und die Formalisierung des Vertrages, nicht der Mieter.
• Auflösung wegen Nichtzahlung: Das Räumungsverfahren wegen Zahlungsverzug bleibt bestehen, mit Besonderheiten bei nachgewiesener wirtschaftlicher Verwundbarkeit (gerichtliche Aussetzung, solange eine Wohnalternative organisiert wird).

Mietverträge zu anderen Zwecken als Wohnzwecken

Mietverträge über Geschäftsräume, Büros, Industriehallen oder Wohnungen, die nicht als Hauptwohnsitz dienen, richten sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Parteien; ergänzend gilt das LAU (Titel III). Das bedeutet eine deutlich größere Vertragsfreiheit als bei Wohnraum: freie Laufzeit, freie Miete, freie Bedingungen.

Wesentliche in diesen Verträgen zu regelnde Punkte: Anfangslaufzeit und Verlängerungen, Miete und Anpassung (hier kann sehr wohl an den Verbraucherpreisindex gekoppelt werden), Nebenkosten, IBI, Versorgungsleistungen, Arbeiten und Verbesserungen (insbesondere bei Geschäftsraummieten mit erheblicher Investition), Untervermietung/Geschäftsübernahme, Vorkaufs- und Wiederkaufsrecht, zusätzliche Sicherheiten (Bankbürgschaft, Kaution), Kündigung und Ankündigungsfristen.

Räumungsklagen: Arten und Verfahren

Die Räumungsklage ist das gerichtliche Verfahren zur Wiedererlangung des Besitzes an einer Immobilie. Es gibt drei wichtige Arten:

• Räumungsklage wegen Nichtzahlung: die häufigste. Summarisches Verfahren, mündliche Verhandlung. Theoretisch schnelle Fristen, in der Praxis jedoch 3 bis 12 Monate.
• Räumungsklage wegen Ablaufs der Laufzeit: wenn der Vertrag ohne Verlängerung endet. Ebenfalls im Wege der mündlichen Verhandlung.
• Räumungsklage wegen Besitzes ohne Rechtstitel (precario): wenn jemand eine Immobilie ohne rechtmäßigen Titel bewohnt (kein förmlicher Mieter). Längeres Verfahren, das den Nachweis des fehlenden Titels erfordert.

In allen Fällen sind die vorherige Aufforderung an den Mieter und eine rigorose Dokumentation (Vertrag, Zahlungs-/Nichtzahlungsbelege, Kommunikation) die Grundlage eines gut aufgesetzten Verfahrens. Das Gesetz 12/2023 hat in Fällen nachgewiesener wirtschaftlicher Verwundbarkeit verpflichtende Mechanismen der vorherigen Mediation eingeführt.

Wohnungseigentum und Eigentümergemeinschaften

Das spanische Wohnungseigentumsgesetz (LPH / Gesetz 49/1960) regelt das Zusammenleben in Gebäuden, die in Wohnungen und Geschäftsräume aufgeteilt sind. Schlüsselthemen:

• Eigentümerversammlung: ordentliche (mindestens einmal jährlich) und außerordentliche. Quorum und Mehrheiten je nach Beschlussart (Einstimmigkeit, 3/5, einfache Mehrheit).
• Satzung und Hausordnung: Jede Satzungsänderung erfordert Einstimmigkeit oder 3/5, je nach Materie. Die Hausordnung ist flexibler.
• Nicht gezahlte Gemeinschaftsbeiträge: ausdrückliches Mahnverfahren nach Art. 21 LPH zur Beitreibung. Dingliches Recht an der Immobilie des Säumigen.
• Arbeiten an gemeinschaftlichen Elementen: Erhaltungsmaßnahmen sind verpflichtend. Auch Barrierefreiheit für Menschen mit Behinderung ist verpflichtend, gegebenenfalls mit öffentlicher Kofinanzierung.
• Belästigende, gesundheits-, umweltschädliche, gefährliche oder rechtswidrige Tätigkeiten (Art. 7.2 LPH): Die Gemeinschaft kann gerichtlich die Einstellung und letztlich den Entzug des Nutzungsrechts verlangen.
• Ferienwohnungen: Nach der Reform von 2019 und nachfolgenden Klarstellungen können Eigentümergemeinschaften diese mit einer Mehrheit von 3/5 einschränken oder verbieten.

Immobilienbesteuerung: ein Überblick

Immobiliengeschäfte durchlaufen mehrere Steuerarten. Ein Überblick ist nützlich, um Überraschungen zu vermeiden:

Besondere Erwähnung verdient die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke (umgangssprachlich „plusvalía municipal"). Nach dem Urteil des Verfassungsgerichts STC 182/2021 und der anschließenden Reform kann der Steuerpflichtige zwischen der objektiven Methode (auf der Grundlage des Katasterwerts) und der realen Methode (auf der Grundlage des tatsächlichen Gewinns) wählen und die günstigere wählen. Bei fehlendem tatsächlichen Wertzuwachs fällt keine Steuer an.

Immobilieninvestitionen durch Nichtansässige

Nichtansässige können Immobilien in Spanien ohne allgemeine Beschränkungen erwerben (mit Ausnahme von Sicherheitszonen und vereinzelten Sonderfällen). Die steuerlichen Besonderheiten sind:

• NIE obligatorisch für jeden Nichtansässigen, der eine Immobilie erwirbt.
• Eröffnung eines Bankkontos in Spanien mit NIE und Erklärung Formular S1 bei der Bank für Bewegungen > 100.000 €.
• Kauf: Zahlung von ITP oder Mehrwertsteuer + AJD wie bei einem Ansässigen.
• Besitz: Zurechnung von Immobilieneinkünften oder Erträge aus der Vermietung über das Formular 210 (jährlich oder vierteljährlich je nach Fall). Allgemeiner Satz 24 %; 19 % für in der EU/EWR Ansässige.
• In der EU/EWR Ansässige können dieselben Aufwendungen wie ein in Spanien Ansässiger abziehen (Art. 24.6 LIRNR), im Einklang mit der Rechtsprechung des EuGH.
• Verkauf: Einbehalt von 3 % des Kaufpreises, den der Käufer als Anzahlung auf die spanische Nichtansässigen-Einkommensteuer (IRNR) des Verkäufers abführen muss (Formular 211). Der Verkäufer reicht das Formular 210 für den Veräußerungsgewinn zu 19 % (EU/EWR) oder 24 % (übrige) ein.
• Vermögensteuer: beschränkte Steuerpflicht für Nichtansässige (nur auf in Spanien belegene Vermögenswerte und Rechte).
• Doppelbesteuerungsabkommen: das DBA zwischen Spanien und dem Ansässigkeitsstaat prüfen, um die Doppelbesteuerung anzupassen.

Praxisbeispiele

Häufige Fehler bei Immobiliengeschäften

• Anzahlungsvertrag ohne Festlegung der Art unterzeichnen: Wenn nicht „arras penitenciales" festgelegt wird, gelten sie als bestätigend, was die Folgen einer Vertragsverletzung grundlegend verändert.
• Keine Due Diligence in grundbuchrechtlicher und bauplanungsrechtlicher Hinsicht durchführen: Ein Kauf ohne aktuellen Grundbuchauszug, bauplanungsrechtliche Bescheinigung oder Bewohnbarkeitsbescheinigung kann teuer werden.
• Hypothek ohne vorherige notarielle Urkunde unterzeichnen: Das LCCI verhindert dies, aber manche Kunden versuchen es zu beschleunigen und das Geschäft platzt dann.
• Alte Hypothekenurkunde nicht überprüfen: Mindestzinsklauseln, IRPH und unzulässige Hypothekenkosten bleiben reklamierbar, wenn das Geschäft vor 2019 unterzeichnet wurde.
• Kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) beim Verkauf vergessen: Sie trifft den Verkäufer (sofern nichts anderes vereinbart wurde). Eine unterbliebene Abrechnung verursacht Zinsen und Sanktionen.
• In einem angespannten Wohngebiet ohne Prüfung der Obergrenzen vermieten: Die vereinbarten Mieten können nichtig werden und müssen dem Mieter erstattet werden.
• Mieteinkünfte nicht in der IRPF erklären: Die spanische Steuerbehörde gleicht Daten mit Versorgungsleistungen und digitalen Plattformen ab. Eine Regularisierung ist häufig.
• Beim Kauf von einem Nichtansässigen die 3 % nicht einbehalten: Der Käufer haftet gesamtschuldnerisch für die IRNR des Verkäufers, wenn er den Einbehalt nicht vornimmt.

Checkliste für Käufer

Häufig gestellte Fragen

Schlussfolgerung

Das spanische Immobilienrecht ist einer der dichtesten und gleichzeitig alltäglichsten Rechtsbereiche: Jedes Jahr finden Hunderttausende Transaktionen rund um Kauf, Hypotheken, Miete und Verfahren in Eigentümergemeinschaften statt. Der Unterschied zwischen einem Geschäft, das gelingt, und einem, das vor Gericht endet, liegt meist in der vorherigen Vorbereitung: Due Diligence in grundbuchrechtlicher und bauplanungsrechtlicher Hinsicht, gut vereinbarte Klauseln, hypothekarische Transparenz, angepasste Besteuerung und vor allem eine in jeder Phase spezialisierte juristische Beratung. Ob Sie Ihre erste Wohnung kaufen, ein Anlageportfolio verwalten oder Nichtansässiger sind: Die Kosten eines guten Immobilienanwalts sind in der Regel ein minimaler Bruchteil des Geschäftswerts und eine Versicherung gegen Sorgen in den kommenden Jahren.