Ereditare un immobile in Spagna da straniero: legge applicabile, imposte e termini

Quando muore un proprietario straniero con una casa in Spagna, gli eredi di solito scoprono tutto in una volta tre cose: che la casa e i conti restano bloccati finché l'eredità non viene accettata davanti a un notaio spagnolo, che il termine per l'imposta inizia a decorrere dal giorno del decesso e che la legge che stabilisce chi eredita non è sempre quella che si aspettavano. Nessuna delle tre è un problema se la si affronta per tempo. Questa guida spiega cosa occorre fare in Spagna, in quale ordine e dove si concentrano gli interessi economici.

La prima domanda: quale legge regola la successione

Dal 17 agosto 2015 il Regolamento (UE) n. 650/2012 stabilisce quale legge si applica alla successione di chiunque muoia lasciando beni in Spagna, sia o no cittadino dell'Unione (artt. 20 e 83). La regola generale è la legge dello Stato dell'ultima residenza abituale del defunto (art. 21), salvo che nel testamento abbia scelto la legge della propria cittadinanza (art. 22). La differenza è enorme. La successione di un cittadino britannico che viveva ad Alicante e non ha fatto questa scelta è regolata dalla legge spagnola, con le sue legítimas (quote di legittima): ai figli spettano due terzi dell'eredità (art. 808 del Codice civile spagnolo (Código Civil)), un istituto che non esiste nel diritto inglese e che può entrare in conflitto con quanto il defunto aveva disposto nel testamento redatto nel paese d'origine.

Se il defunto risiedeva fuori dalla Spagna, la legge applicabile sarà di norma quella del suo paese, e il notaio e il conservatore del registro spagnoli possono allora esigere la prova del suo contenuto. Sapere in anticipo quale legge si applica evita sorprese nell'atto e conflitti tra gli eredi.

I documenti: cosa occorre raccogliere

La documentazione è la parte più lenta quando gli eredi vivono all'estero. Servono il certificato di morte; il certificato del Registro General de Actos de Última Voluntad (registro generale dei testamenti), che in Spagna si può richiedere solo trascorsi 15 giorni lavorativi dal decesso, e il suo equivalente nel paese d'origine; il testamento o i testamenti; e il certificato delle assicurazioni sulla vita. I documenti stranieri devono arrivare apostillati o legalizzati e con traduzione giurata. Se la successione viene trattata in un altro Stato membro dell'UE, il certificato successorio europeo (certificado sucesorio europeo) consente di dimostrare in Spagna la qualità di erede senza ripetere la procedura. Ogni erede ha bisogno del NIE (numero di identificazione per stranieri).

L'atto notarile: accettare senza dover viaggiare

L'eredità si accetta e si divide con un atto davanti a un notaio spagnolo, che viene poi iscritto nel Registro de la Propiedad (registro immobiliare) e consente di sbloccare i conti. Gli eredi non devono spostarsi: possono conferire una procura davanti a un notaio del loro paese (apostillata e tradotta) o presso il consolato spagnolo, e l'atto viene firmato in Spagna dal loro rappresentante. Se desiderano vendere l'immobile, la vendita può seguire direttamente la successione, ma prima deve essere definita la parte fiscale.

Le imposte e i relativi termini

La dichiarazione dell'Impuesto sobre Sucesiones (imposta di successione) va presentata entro sei mesi dal decesso. Il termine può essere prorogato di altri sei mesi, ma solo se la proroga viene chiesta entro i primi cinque (art. 68 del Regolamento dell'imposta (Reglamento del impuesto)), e con interessi di mora. È qui che si gioca la partita economica più importante: in seguito alla giurisprudenza del Tribunale Supremo (Tribunal Supremo) e alla dottrina della stessa Dirección General de Tributos (direzione generale per la politica tributaria spagnola), gli eredi non residenti, anche quelli extra UE, possono applicare la normativa della comunità autonoma competente (se il defunto non risiedeva in Spagna, quella della comunità in cui si trova il maggior valore dei beni). E le differenze tra comunità sono notevoli: la Comunitat Valenciana, ad esempio, dal maggio 2023 riconosce a coniuge, figli e genitori una riduzione del 99% dell'imposta dovuta (Ley 6/2023). Applicare o meno la norma corretta può valere decine di migliaia di euro.

A ciò si aggiungono la plusvalía municipal (imposta comunale sull'incremento di valore dei terreni), con un termine di sei mesi prorogabile fino a un anno, e la regolarizzazione dell'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (imposta sul reddito dei non residenti) eventualmente ancora dovuta dal defunto. Conviene inoltre pensare fin da subito a una possibile vendita: il valore con cui l'immobile viene dichiarato nella successione sarà il suo valore di acquisto quando gli eredi lo venderanno, per cui fissarlo con criterio riduce l'imposta su quella vendita futura.

Cosa si può fare in vita

Per un proprietario straniero lo strumento più utile è un testamento spagnolo per i beni situati in Spagna, coordinato con quello del suo paese e con la scelta di legge fatta in modo espresso, se desidera che la sua successione sia regolata dalla legge nazionale. È un documento semplice ed economico, viene iscritto nel registro generale dei testamenti e risparmia agli eredi mesi di pratiche e l'incertezza sulla legge applicabile. È opportuno rivederlo insieme alla forma di titolarità dell'immobile, che spieghiamo nella nostra guida per investire in immobili in Spagna dall'estero.

Domande frequenti

Un testamento redatto nel mio paese è valido in Spagna?

In generale sì, se è valido quanto alla forma, ma occorrerà produrlo apostillato e tradotto e, spesso, dimostrare il contenuto della legge straniera. Un testamento spagnolo per i beni in Spagna semplifica molto la procedura.

Gli eredi devono venire in Spagna?

No. È sufficiente una procura conferita davanti a un notaio nel loro paese (apostillata e tradotta) o presso il consolato spagnolo. Il loro rappresentante firma in Spagna l'accettazione e si occupa delle altre pratiche.

Quanto tempo c'è per pagare l'Impuesto sobre Sucesiones?

Sei mesi dal decesso, prorogabili a dodici se la proroga viene richiesta entro i primi cinque mesi, con interessi di mora.

Cosa succede se il defunto viveva in Spagna e non ha fatto testamento?

Di regola si applica la legge spagnola, comprese le legítimas, anche se il defunto era straniero. Gli eredi vengono individuati con una dichiarazione davanti al notaio e la procedura si allunga: per questo il testamento è così consigliabile.

Come lavoriamo in Satya Legal

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