Investire in immobili in Spagna dall'estero: a titolo personale o tramite una società?

Per un investitore internazionale, comprare in Spagna non è quasi mai solo comprare una casa. Significa decidere chi sarà il proprietario (l'investitore stesso, una società spagnola o una società del paese d'origine), e questa decisione, spesso presa in un pomeriggio e con la fretta di firmare le arras (il contratto di caparra che di norma precede il rogito), determina il carico fiscale per tutta la vita del bene: all'acquisto, in ogni anno di detenzione, alla vendita e il giorno della successione. Questa guida illustra cosa è cambiato negli ultimi mesi, cosa conviene verificare prima di firmare e come confrontare le strutture numeri alla mano.

Cosa è cambiato: niente più golden visa e un'imposta in sospeso

Dal 3 aprile 2025, la Ley Orgánica 1/2025 ha abolito il permesso di soggiorno per investitori, noto come golden visa. Acquistare un immobile in Spagna, per quanto costoso, non dà più diritto a risiedervi. Chi desidera trasferirsi ha altre strade (la residenza non lucrativa, il visto per telelavoro internazionale o le autorizzazioni per imprenditori e professionisti) e, se trasferisce la residenza fiscale, conviene valutare prima il regime degli impatriati, noto come Legge Beckham, perché la domanda è soggetta a termini rigorosi.

L'altra novità è una misura che ancora non esiste. Nel gennaio 2025 il governo spagnolo ha annunciato un prelievo fino al 100% del valore sugli acquisti di abitazioni da parte di non residenti di paesi esterni all'Unione europea. Alla data di questo articolo non è stato approvato né ha fatto passi avanti nell'iter parlamentare, e ci sono seri dubbi sulla sua compatibilità con la Costituzione e con il diritto europeo. Non deve condizionare un'operazione oggi, ma giustifica una cautela: negli acquisti con rogito differito conviene prevedere nel contratto cosa accade se la fiscalità cambia prima dell'atto notarile.

Prima di firmare le arras

La verifica legale di un immobile di fascia alta ha poco di formalità e molto di individuazione di problemi costosi. Il primo passo è il Registro de la Propiedad (registro immobiliare): titolarità, gravami, servitù e corrispondenza tra la descrizione registrale, il Catastro (catasto) e quanto effettivamente costruito. Il secondo è l'urbanistica, che sulla costa e in zona agricola è dove emergono le brutte sorprese: ampliamenti senza licenza, abitazioni in situazione di fuera de ordenación (non conformi, non sanabili né ampliabili) o costruzioni che non possono essere regolarizzate. Il terzo sono i debiti che seguono l'immobile, come l'IBI (imposta comunale annuale sugli immobili) o le quote condominiali. E se il piano d'investimento prevede l'affitto turistico, occorre verificare la normativa regionale e comunale e il regolamento condominiale: da aprile 2025, la Ley de Propiedad Horizontal (legge spagnola sul condominio) richiede il voto favorevole dei tre quinti dei proprietari per avviare tale attività in un edificio (art. 17.12 LPH, nella formulazione introdotta dalla Ley Orgánica 1/2025).

Sul piano formale, l'acquirente straniero ha bisogno del NIE (numero di identificazione degli stranieri) per firmare l'atto, e il denaro deve arrivare tramite mezzi tracciabili, indicati nell'atto. L'investimento di un non residente deve essere dichiarato al Registro de Inversiones Exteriores (registro degli investimenti esteri) ai sensi del Real Decreto 571/2023; quando l'operazione si formalizza davanti a un notaio spagnolo e l'investitore gli fornisce i dati, è il notaio stesso a trasmettere le informazioni. Se l'operazione riguarda la Costa del Sol orientale, nella nostra pagina sugli investimenti immobiliari a Frigiliana e Nerja illustriamo i rischi tipici della zona.

Le imposte nelle quattro fasi dell'investimento

All'acquisto. Un'abitazione usata è soggetta all'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, imposta sui trasferimenti immobiliari), la cui aliquota è fissata da ciascuna comunità autonoma e varia molto nella fascia alta: nel 2026 è del 6% a Madrid, del 9% nella Comunità Valenciana (11% oltre un milione di euro) e progressiva fino al 13% in Catalogna o alle Baleari per gli importi più elevati. Nelle nuove costruzioni si paga l'IVA (10% per le abitazioni) più gli Actos Jurídicos Documentados (imposta di bollo). A ciò si aggiungono le spese di notaio e di registro e, se del caso, quelle di gestione del mutuo.

Durante la detenzione. Una persona fisica non residente è soggetta all'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR, imposta sul reddito dei non residenti) anche se non affitta l'immobile: le viene imputato un reddito pari al 2% del valore catastale (1,1% se tale valore è stato rivisto negli ultimi dieci anni), tassato al 19% se risiede nell'UE o nello Spazio economico europeo e al 24% negli altri casi. Se lo affitta, il residente UE paga il 19% sul reddito netto, deducendo le spese, mentre gli altri pagano il 24% sui ricavi lordi, senza alcuna deduzione. Inoltre, il patrimonio situato in Spagna è soggetto all'Impuesto sobre el Patrimonio (imposta patrimoniale) con una franchigia generale di 700.000 euro, con la possibilità di applicare la normativa della comunità autonoma in cui si trova la maggior parte di tale patrimonio, e oltre i tre milioni di euro può entrare in gioco l'Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (imposta di solidarietà sui grandi patrimoni).

Alla vendita. La plusvalenza di un non residente è tassata al 19%, e l'acquirente è obbligato a trattenere il 3% del prezzo e a versarlo a titolo di acconto su tale imposta, cosicché il venditore recupera la differenza se la ritenuta supera l'imposta dovuta. Si paga inoltre la plusvalía municipal (imposta comunale sull'incremento di valore dei terreni). Alla successione. Gli immobili in Spagna sono soggetti all'Impuesto sobre Sucesiones (imposta di successione) spagnolo indipendentemente da dove viva l'erede, e la differenza tra le comunità autonome è enorme. È la fase che si pianifica di meno e quella che costa di più.

Persona fisica o società?

L'acquisto a titolo personale è l'opzione più semplice e, per una seconda casa a uso proprio, di solito la più efficiente: non c'è alcuna struttura da mantenere, la vendita è tassata al 19% e il proprietario può usare l'abitazione senza ulteriori conseguenze. Il suo punto debole è la successione, che conviene pianificare fin dall'acquisto.

L'acquisto tramite una società spagnola ha senso quando si tratta di un portafoglio di immobili in affitto o di un'attività con servizi: i redditi sono soggetti all'Impuesto sobre Sociedades (imposta sulle società), con spese e ammortamenti deducibili, e gli utili possono essere reinvestiti senza passare per l'investitore. Ci sono però costi da mettere sulla bilancia: contabilità e bilancio annuale, ritenuta sui dividendi distribuiti al socio estero (limitata dalle convenzioni contro le doppie imposizioni o eliminata in alcuni casi tra società dell'UE) e, se il socio usa l'abitazione, l'obbligo di valorizzare tale uso a prezzi di mercato. E un avvertimento ricorrente: vendere le quote anziché l'immobile non fa risparmiare l'ITP quando si acquisisce il controllo di una società il cui attivo è prevalentemente immobiliare, perché la legge tassa l'operazione come se si acquistassero gli immobili (art. 338 de la Ley 6/2023, de los Mercados de Valores).

L'acquisto tramite una società estera è una soluzione frequente tra gli investitori che già strutturano così il proprio patrimonio nel loro paese. La società sarà tassata in Spagna come non residente sui redditi dell'immobile, e occorre verificare la convenzione contro le doppie imposizioni applicabile. Il prelievo speciale annuo del 3% sul valore catastale, che spaventa molti investitori, dalla riforma del 2021 si applica solo agli enti residenti in giurisdizioni non cooperative; una società di un paese UE o di un paese con cui esiste una convenzione non lo subisce. Ciò che questa strada richiede, invece, è trasparenza sulla titolarità effettiva e una struttura con una reale logica economica, perché il fisco spagnolo esamina con la lente d'ingrandimento le società prive di sostanza.

Domande frequenti

Comprare una casa in Spagna dà ancora diritto alla residenza?

No. Il permesso di soggiorno per investitori è stato abolito il 3 aprile 2025 con la Ley Orgánica 1/2025. Per risiedere occorre ricorrere ad altre vie, come la residenza non lucrativa o il visto per telelavoro internazionale.

È stata approvata l'imposta del 100% per gli acquirenti extra UE?

No. È stata annunciata nel gennaio 2025, ma alla data di questo articolo non è stata approvata né ha fatto passi avanti al Congresso dei Deputati. Se venisse approvata, occorrerebbe verificarne la portata concreta e la compatibilità con il diritto dell'UE.

Devo pagare imposte anche se non affitto la casa?

Sì. Il non residente è tassato ogni anno su un reddito imputato del 2% (o 1,1%) del valore catastale, al 19% se risiede nell'UE o nel SEE e al 24% negli altri casi, oltre all'IBI e, in base al suo patrimonio in Spagna, all'imposta patrimoniale.

Risparmio imposte se compro con la mia società estera?

Dipende dall'uso, dal paese della società e dall'orizzonte dell'investimento. Il prelievo speciale del 3% riguarda solo le società di giurisdizioni non cooperative, ma la società sarà tassata in Spagna sui redditi dell'immobile e l'uso personale da parte del socio ha conseguenze fiscali. Occorre fare il confronto numeri alla mano, caso per caso.

Come lavoriamo in Satya Legal

Assistiamo gli investitori esteri in tutta l'operazione, in spagnolo, inglese, tedesco, francese o italiano: progettazione della struttura con simulazione fiscale delle quattro fasi, due diligence registrale e urbanistica, negoziazione delle arras e della compravendita, costituzione della società se opportuno e adempimenti successivi come non residente. Lavoriamo con preventivo chiuso e la prima consulenza è gratuita: raccontateci la vostra operazione. Scoprite come lavoriamo nella pagina per investitori immobiliari (in inglese).