Heredar una vivienda en España siendo extranjero: ley aplicable, impuestos y plazos

Cuando fallece un propietario extranjero con una vivienda en España, sus herederos suelen enterarse de golpe de tres cosas: que la casa y las cuentas quedan bloqueadas hasta que se acepte la herencia ante un notario español, que el impuesto tiene un plazo que empieza a correr el día del fallecimiento y que la ley que decide quién hereda no siempre es la que esperaban. Ninguna de las tres es un problema si se ordena a tiempo. Esta guía explica qué hay que hacer en España, en qué orden y dónde se juega el dinero.

La primera pregunta: qué ley rige la herencia

Desde el 17 de agosto de 2015, el Reglamento (UE) 650/2012 decide qué ley se aplica a la herencia de cualquier persona que fallezca con bienes en España, sea o no ciudadano de la Unión (arts. 20 y 83). La regla general es la ley del Estado de la última residencia habitual del fallecido (art. 21), salvo que en su testamento hubiera elegido la ley de su nacionalidad (art. 22). La diferencia es enorme. Un ciudadano británico que vivía en Alicante y no hizo esa elección hereda conforme a la ley española, con sus legítimas: los hijos tienen derecho a dos tercios de la herencia (art. 808 del Código Civil), algo que no existe en el derecho inglés y que puede chocar con lo que dejó escrito en su testamento de origen.

Si el fallecido residía fuera de España, la ley aplicable será normalmente la de su país, y entonces el notario y el registrador españoles pueden exigir que se acredite su contenido. Saber de antemano qué ley rige evita sorpresas en la escritura y conflictos entre herederos.

Los documentos: lo que hay que reunir

La documentación es la parte más lenta cuando los herederos viven fuera. Hacen falta el certificado de defunción, el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (que en España solo puede pedirse pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento) y su equivalente en el país de origen, el testamento o testamentos y el certificado de seguros de vida. Los documentos extranjeros deben llegar apostillados o legalizados y con traducción jurada. Si la herencia se tramita en otro Estado de la UE, el certificado sucesorio europeo permite acreditar en España la condición de heredero sin repetir el proceso. Cada heredero necesita NIE.

La escritura: aceptar sin tener que viajar

La herencia se acepta y se reparte en una escritura ante notario español, que después se inscribe en el Registro de la Propiedad y permite desbloquear las cuentas. Los herederos no necesitan desplazarse: pueden otorgar un poder ante un notario de su país (apostillado y traducido) o en el consulado español, y la operación se firma en España por su representante. Si quieren vender la vivienda, la venta puede encadenarse con la herencia, aunque antes debe estar resuelta la parte fiscal.

Los impuestos y sus plazos

El Impuesto sobre Sucesiones debe presentarse en los seis meses siguientes al fallecimiento. Ese plazo puede ampliarse otros seis meses, pero solo si la prórroga se pide dentro de los cinco primeros (art. 68 del Reglamento del impuesto) y con intereses de demora. Es el punto donde más dinero se juega: tras la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de la propia Dirección General de Tributos, los herederos no residentes, también los de fuera de la UE, pueden aplicar la normativa de la comunidad autónoma correspondiente (si el fallecido no residía en España, la de la comunidad donde esté el mayor valor de los bienes). Y las diferencias entre comunidades son grandes: la Comunitat Valenciana, por ejemplo, bonifica el 99% de la cuota a cónyuge, hijos y padres desde mayo de 2023 (Ley 6/2023). Aplicar o no la norma correcta puede suponer decenas de miles de euros.

Hay que sumar la plusvalía municipal, con un plazo de seis meses prorrogable hasta un año, y regularizar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes que el fallecido tuviera pendiente. Y conviene pensar ya en una posible venta: el valor por el que se declare la vivienda en la herencia será su valor de adquisición cuando los herederos la vendan, de modo que fijarlo con criterio reduce el impuesto de esa venta futura.

Lo que se puede hacer en vida

Para un propietario extranjero, la herramienta más útil es un testamento español para los bienes situados en España, coordinado con el de su país y con la elección de ley hecha de forma expresa si quiere que su herencia se rija por su ley nacional. Es un documento sencillo y económico, se inscribe en el Registro de Actos de Última Voluntad y ahorra a los herederos meses de trámites y la incertidumbre sobre la ley aplicable. Conviene revisarlo junto con la forma de titularidad del inmueble, que explicamos en nuestra guía para invertir en inmuebles desde el extranjero.

Preguntas frecuentes

¿Es válido en España un testamento hecho en mi país?

Por lo general sí, si es válido en cuanto a la forma, pero habrá que aportarlo apostillado y traducido y, a menudo, acreditar la ley extranjera. Un testamento español para los bienes en España simplifica mucho la tramitación.

¿Tienen que venir a España los herederos?

No. Basta con un poder otorgado ante notario en su país (apostillado y traducido) o en el consulado español. Su representante firma en España la aceptación y el resto de trámites.

¿Cuánto tiempo hay para pagar el Impuesto sobre Sucesiones?

Seis meses desde el fallecimiento, ampliables a doce si la prórroga se solicita dentro de los cinco primeros meses, con intereses de demora.

¿Qué pasa si el fallecido vivía en España y no hizo testamento?

Se aplica, por regla general, la ley española, incluidas las legítimas, aunque el fallecido fuera extranjero. Los herederos se determinan por declaración ante notario y el proceso se alarga, por eso el testamento es tan recomendable.

Cómo lo hacemos en Satya Legal

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