Invertir en inmuebles en España desde el extranjero: ¿a título personal o a través de una sociedad?

Para un inversor internacional, comprar en España casi nunca es solo comprar una casa. Es decidir quién va a ser el propietario (uno mismo, una sociedad española o una sociedad del país de origen) y esa decisión, que suele tomarse en una tarde y con prisa por firmar las arras, determina la factura fiscal durante toda la vida del activo: al comprar, cada año que se mantiene, al venderlo y el día que se hereda. Esta guía recorre lo que ha cambiado en los últimos meses, lo que conviene revisar antes de firmar y cómo comparar las estructuras con números.

Lo que ha cambiado: sin golden visa y con un impuesto en el aire

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 eliminó la autorización de residencia para inversores, conocida como golden visa. Comprar un inmueble en España, por caro que sea, ya no da derecho a residir. Quien quiera instalarse tiene otras vías (la residencia no lucrativa, el visado de teletrabajo internacional o las autorizaciones para emprendedores y profesionales) y, si traslada su residencia fiscal, conviene estudiar antes el régimen de impatriados o Ley Beckham, porque solicitarlo tiene plazos estrictos.

La otra novedad es una que todavía no existe. En enero de 2025 el Gobierno anunció un gravamen de hasta el 100% del valor sobre las compras de vivienda por no residentes de fuera de la Unión Europea. A la fecha de este artículo no se ha aprobado ni ha avanzado en su tramitación parlamentaria, y hay dudas serias sobre su encaje constitucional y europeo. No debe condicionar una operación hoy, pero sí justifica una cautela: en compras con firma diferida conviene prever en el contrato qué ocurre si cambia la fiscalidad antes de la escritura.

Antes de firmar las arras

La revisión jurídica de un inmueble de gama alta tiene poco de trámite y mucho de detectar problemas caros. Lo primero es el Registro de la Propiedad: titularidad, cargas, servidumbres y si la descripción registral coincide con el Catastro y con lo que realmente está construido. Lo segundo, el urbanismo, que en la costa y en suelo rústico es donde aparecen los disgustos: ampliaciones sin licencia, viviendas en situación de fuera de ordenación o construcciones que no pueden legalizarse. Lo tercero, las deudas que viajan con el inmueble, como el IBI o las cuotas de la comunidad de propietarios. Y si el plan de negocio incluye alquiler turístico, hay que comprobar la normativa autonómica y municipal y los estatutos de la comunidad: desde abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios para iniciar esa actividad en un edificio (art. 17.12 LPH, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2025).

En lo formal, el comprador extranjero necesita NIE para firmar la escritura, y el dinero debe llegar por medios trazables que se identifican en la escritura. La inversión de un no residente debe declararse al Registro de Inversiones Exteriores conforme al Real Decreto 571/2023; cuando se formaliza ante notario español y el inversor le facilita los datos, es el propio notario quien remite la información. Si la operación está en la Costa del Sol Oriental, en nuestra página sobre inversión en Frigiliana y Nerja detallamos los riesgos típicos de la zona.

Los impuestos, en las cuatro fases de la inversión

Al comprar. Una vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma y varía mucho en el segmento alto: en 2026 es del 6% en Madrid, del 9% en la Comunitat Valenciana (11% por encima de un millón de euros) y progresivo hasta el 13% en Cataluña o Baleares para los importes más elevados. En obra nueva se paga IVA (10% en vivienda) más Actos Jurídicos Documentados. A eso se suman notaría, registro y, en su caso, la gestión de la hipoteca.

Mientras se mantiene. Un no residente persona física tributa en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes aunque no alquile el inmueble: se le imputa una renta del 2% del valor catastral (1,1% si ese valor se revisó en los últimos diez años), que tributa al 19% si reside en la UE o el Espacio Económico Europeo y al 24% en otro caso. Si lo alquila, el residente comunitario tributa al 19% sobre el rendimiento neto, deduciendo gastos, mientras que el resto tributa al 24% sobre los ingresos íntegros, sin deducir nada. Además, el patrimonio situado en España está sujeto al Impuesto sobre el Patrimonio con un mínimo exento general de 700.000 euros, con la posibilidad de aplicar la normativa de la comunidad donde esté la mayor parte de ese patrimonio, y por encima de tres millones puede entrar en juego el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas.

Al vender. La ganancia de un no residente tributa al 19%, y el comprador está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo a cuenta de ese impuesto, de modo que el vendedor recupera la diferencia si la retención supera la cuota. También se paga la plusvalía municipal. Al heredar. Los inmuebles en España tributan en el Impuesto sobre Sucesiones español con independencia de dónde viva el heredero, y la diferencia entre comunidades autónomas es enorme. Es la fase que menos se planifica y la que más cuesta.

¿Persona física o sociedad?

A título personal es la opción más sencilla y, para una segunda residencia de uso propio, suele ser la más eficiente: no hay estructura que mantener, la venta tributa al 19% y el propietario puede usar la vivienda sin consecuencias adicionales. Su punto débil es la sucesión, que conviene planificar desde la compra.

A través de una sociedad española tiene sentido cuando se trata de una cartera de inmuebles en alquiler o de una explotación con servicios: los rendimientos tributan en el Impuesto sobre Sociedades, con gastos y amortización deducibles, y los beneficios pueden reinvertirse sin pasar por el inversor. Tiene costes que hay que poner en la balanza: contabilidad y cuentas anuales, retención sobre los dividendos que se repartan al socio extranjero (limitada por los convenios de doble imposición o eliminada en algunos casos entre sociedades de la UE) y, si el socio usa la vivienda, la obligación de valorar ese uso a precio de mercado. Y un aviso frecuente: vender las participaciones en lugar del inmueble no ahorra el Impuesto de Transmisiones cuando se adquiere el control de una sociedad cuyo activo es mayoritariamente inmobiliario, porque la ley lo grava como si se compraran los inmuebles (art. 338 de la Ley 6/2023, de los Mercados de Valores).

A través de una sociedad extranjera es habitual en inversores que ya estructuran su patrimonio así en su país. La sociedad tributará en España como no residente por las rentas del inmueble, y hay que revisar el convenio de doble imposición aplicable. El gravamen especial del 3% anual sobre el valor catastral que asusta a muchos inversores solo se aplica, desde la reforma de 2021, a entidades residentes en jurisdicciones no cooperativas; una sociedad de un país de la UE o con convenio no lo soporta. Lo que sí exige esta vía es transparencia sobre la titularidad real y una estructura con sentido económico, porque Hacienda examina con lupa las sociedades sin sustancia.

Preguntas frecuentes

¿Comprar una vivienda en España sigue dando derecho a residir?

No. La autorización de residencia para inversores desapareció el 3 de abril de 2025 con la Ley Orgánica 1/2025. Para residir hay que acudir a otras vías, como la residencia no lucrativa o el visado de teletrabajo internacional.

¿Se ha aprobado el impuesto del 100% para compradores de fuera de la UE?

No. Se anunció en enero de 2025, pero a la fecha de este artículo no se ha aprobado ni ha avanzado en el Congreso. Si llegara a aprobarse, habría que revisar su alcance concreto y su compatibilidad con el derecho de la UE.

¿Tengo que pagar impuestos aunque no alquile la vivienda?

Sí. El no residente tributa cada año por una renta imputada del 2% (o 1,1%) del valor catastral, al 19% si reside en la UE o el EEE y al 24% en otro caso, además del IBI y, según su patrimonio en España, del Impuesto sobre el Patrimonio.

¿Me ahorro impuestos si compro con mi sociedad extranjera?

Depende del uso, del país de la sociedad y del horizonte de la inversión. El gravamen especial del 3% solo afecta a sociedades de jurisdicciones no cooperativas, pero la sociedad tributará en España por las rentas del inmueble y el uso personal por el socio tiene consecuencias fiscales. Hay que compararlo con números en cada caso.

Cómo lo hacemos en Satya Legal

Acompañamos a inversores de fuera de España en toda la operación, en español, inglés, alemán, francés o italiano: diseño de la estructura con simulación fiscal de las cuatro fases, due diligence registral y urbanística, negociación de arras y compraventa, constitución de la sociedad si procede y cumplimiento posterior como no residente. Trabajamos con presupuesto cerrado y la primera consulta es gratuita: cuéntanos tu operación. Puedes ver cómo trabajamos en inversión inmobiliaria para no residentes.