Aus dem Ausland in spanische Immobilien investieren: als Privatperson oder über eine Gesellschaft?

Für einen internationalen Investor ist ein Kauf in Spanien fast nie nur der Kauf eines Hauses. Es geht um die Entscheidung, wer Eigentümer wird (Sie selbst, eine spanische Gesellschaft oder eine Gesellschaft in Ihrem Herkunftsland), und diese Entscheidung, die oft an einem einzigen Nachmittag und unter dem Druck fällt, die arras (den Anzahlungsvertrag, der dem notariellen Kaufvertrag üblicherweise vorausgeht) zu unterschreiben, bestimmt die Steuerlast über die gesamte Lebensdauer der Immobilie: beim Kauf, in jedem Jahr der Haltedauer, beim Verkauf und am Tag des Erbfalls. Dieser Leitfaden zeigt, was sich in den letzten Monaten geändert hat, was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten und wie sich die möglichen Strukturen anhand konkreter Zahlen vergleichen lassen.

Was sich geändert hat: kein Golden Visa mehr und eine Steuer in der Schwebe

Seit dem 3. April 2025 ist die Aufenthaltserlaubnis für Investoren, bekannt als Golden Visa, durch die Ley Orgánica 1/2025 abgeschafft. Der Kauf einer Immobilie in Spanien begründet, so teuer sie auch sein mag, kein Aufenthaltsrecht mehr. Wer sich in Spanien niederlassen möchte, hat andere Wege (die Aufenthaltserlaubnis ohne Erwerbstätigkeit, das Visum für internationale Telearbeit oder die Genehmigungen für Unternehmer und Fachkräfte), und wer seinen steuerlichen Wohnsitz verlegt, sollte vorab die Sonderregelung für Zuzügler, das sogenannte Beckham-Gesetz, prüfen, denn für den Antrag gelten strenge Fristen.

Die zweite Neuerung ist eine, die es noch gar nicht gibt. Im Januar 2025 kündigte die spanische Regierung eine Abgabe von bis zu 100 % des Werts auf Wohnungskäufe durch Nichtresidenten von außerhalb der Europäischen Union an. Zum Zeitpunkt dieses Beitrags ist sie weder verabschiedet noch im parlamentarischen Verfahren vorangekommen, und es bestehen ernsthafte Zweifel an ihrer Vereinbarkeit mit der Verfassung und dem Europarecht. Sie sollte eine Transaktion heute nicht bestimmen, rechtfertigt aber eine Vorsichtsmaßnahme: Bei Käufen mit späterer Beurkundung sollte der Vertrag regeln, was geschieht, wenn sich die Besteuerung vor der notariellen Urkunde ändert.

Bevor Sie die arras unterschreiben

Die rechtliche Prüfung einer hochwertigen Immobilie ist weniger eine Formalität als die gezielte Suche nach teuren Problemen. An erster Stelle steht das Registro de la Propiedad (Grundbuch): Eigentum, Belastungen, Dienstbarkeiten und die Frage, ob die Grundbuchbeschreibung mit dem Catastro (Kataster) und mit dem tatsächlich Gebauten übereinstimmt. An zweiter Stelle das Baurecht, denn an der Küste und im Außenbereich zeigen sich hier die unangenehmen Überraschungen: Erweiterungen ohne Genehmigung, Häuser im Status fuera de ordenación (baurechtswidriger Bestand, nicht legalisierbar und nicht erweiterbar) oder Bauten, die sich nicht legalisieren lassen. An dritter Stelle die Schulden, die an der Immobilie haften, etwa die IBI (jährliche kommunale Grundsteuer) oder die Beiträge an die Eigentümergemeinschaft. Und wenn der Geschäftsplan eine touristische Vermietung vorsieht, sind die Vorschriften der Region und der Gemeinde sowie die Gemeinschaftsordnung zu prüfen: Seit April 2025 verlangt die Ley de Propiedad Horizontal (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer, um diese Tätigkeit in einem Gebäude aufzunehmen (art. 17.12 LPH, in der Fassung der Ley Orgánica 1/2025).

Formal benötigt der ausländische Käufer eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer), um die Urkunde zu unterzeichnen, und das Geld muss auf nachvollziehbarem Weg fließen, der in der Urkunde ausgewiesen wird. Die Investition eines Nichtresidenten ist nach dem Real Decreto 571/2023 dem Registro de Inversiones Exteriores (Register für Auslandsinvestitionen) zu melden; wird sie vor einem spanischen Notar beurkundet und stellt der Investor ihm die Angaben zur Verfügung, übermittelt der Notar die Informationen selbst. Liegt die Immobilie an der östlichen Costa del Sol, finden Sie auf unserer Seite zu Immobilieninvestitionen in Frigiliana und Nerja die typischen Risiken der Gegend im Detail.

Die Steuern in den vier Phasen der Investition

Beim Kauf. Eine Bestandsimmobilie unterliegt dem Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, Grunderwerbsteuer), dessen Satz jede Autonome Gemeinschaft selbst festlegt und der im oberen Marktsegment stark variiert: 2026 beträgt er 6 % in Madrid, 9 % in der Comunitat Valenciana (11 % oberhalb von einer Million Euro) und steigt progressiv auf bis zu 13 % in Katalonien oder auf den Balearen für die höchsten Beträge. Bei Neubauten fällt Mehrwertsteuer an (IVA, 10 % bei Wohnimmobilien), zuzüglich der Actos Jurídicos Documentados (Stempelsteuer). Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Kosten der Hypothekenabwicklung.

Während der Haltedauer. Eine nicht ansässige natürliche Person unterliegt dem Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR, Einkommensteuer für Nichtresidenten), auch wenn sie die Immobilie nicht vermietet: Ihr wird ein fiktives Einkommen von 2 % des Katasterwerts zugerechnet (1,1 %, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde), das mit 19 % besteuert wird, wenn sie in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum ansässig ist, andernfalls mit 24 %. Bei Vermietung zahlt der in der EU Ansässige 19 % auf die Nettoeinkünfte nach Abzug der Kosten, alle anderen 24 % auf die Bruttoeinnahmen ohne jeden Abzug. Zudem unterliegt das in Spanien belegene Vermögen dem Impuesto sobre el Patrimonio (Vermögensteuer) mit einem allgemeinen Freibetrag von 700.000 Euro, wobei die Regelung der Autonomen Gemeinschaft angewendet werden kann, in der sich der größte Teil dieses Vermögens befindet, und oberhalb von drei Millionen Euro kann der Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (Solidaritätssteuer auf große Vermögen) greifen.

Beim Verkauf. Der Veräußerungsgewinn eines Nichtresidenten wird mit 19 % besteuert, und der Käufer ist verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und als Vorauszahlung auf diese Steuer abzuführen, sodass der Verkäufer die Differenz zurückerhält, wenn der Einbehalt die Steuerschuld übersteigt. Außerdem fällt die plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer auf Grund und Boden) an. Im Erbfall. Immobilien in Spanien unterliegen dem spanischen Impuesto sobre Sucesiones (Erbschaftsteuer), unabhängig davon, wo der Erbe lebt, und die Unterschiede zwischen den Autonomen Gemeinschaften sind enorm. Es ist die Phase, die am wenigsten geplant wird und am meisten kostet.

Natürliche Person oder Gesellschaft?

Der Erwerb als Privatperson ist die einfachste Option und bei einer selbst genutzten Zweitwohnung meist auch die effizienteste: Es gibt keine Struktur zu unterhalten, der Verkauf wird mit 19 % besteuert, und der Eigentümer kann die Immobilie ohne weitere Folgen nutzen. Ihr Schwachpunkt ist die Nachfolge, die bereits beim Kauf geplant werden sollte.

Der Erwerb über eine spanische Gesellschaft ist sinnvoll, wenn es um ein Portfolio vermieteter Immobilien oder einen Betrieb mit Dienstleistungen geht: Die Erträge unterliegen dem Impuesto sobre Sociedades (Körperschaftsteuer), Kosten und Abschreibungen sind abzugsfähig, und Gewinne können reinvestiert werden, ohne über den Investor zu laufen. Dem stehen Kosten gegenüber, die abzuwägen sind: Buchhaltung und Jahresabschluss, Quellensteuer auf Dividenden, die an den ausländischen Gesellschafter ausgeschüttet werden (begrenzt durch Doppelbesteuerungsabkommen oder in manchen Fällen zwischen EU-Gesellschaften ganz entfallend), und, wenn der Gesellschafter die Immobilie selbst nutzt, die Pflicht, diese Nutzung zu Marktpreisen zu bewerten. Und ein Hinweis, der häufig nötig ist: Der Verkauf der Gesellschaftsanteile statt der Immobilie erspart die Grunderwerbsteuer nicht, wenn die Kontrolle über eine Gesellschaft erworben wird, deren Vermögen überwiegend aus Immobilien besteht, denn das Gesetz besteuert dies so, als würden die Immobilien selbst gekauft (art. 338 de la Ley 6/2023, de los Mercados de Valores).

Der Erwerb über eine ausländische Gesellschaft ist bei Investoren verbreitet, die ihr Vermögen in ihrem Heimatland bereits so strukturieren. Die Gesellschaft wird in Spanien für die Einkünfte aus der Immobilie als Nichtresidentin besteuert, und das anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen ist zu prüfen. Die besondere jährliche Abgabe von 3 % auf den Katasterwert, die viele Investoren abschreckt, gilt seit der Reform von 2021 nur für Gesellschaften mit Sitz in nicht kooperativen Jurisdiktionen; eine Gesellschaft aus einem EU-Staat oder einem Abkommensstaat trägt sie nicht. Was dieser Weg allerdings verlangt, ist Transparenz über den wirtschaftlich Berechtigten und eine Struktur mit wirtschaftlichem Sinn, denn die spanische Finanzverwaltung nimmt Gesellschaften ohne Substanz sehr genau unter die Lupe.

Häufige Fragen

Berechtigt der Kauf einer Immobilie in Spanien noch zum Aufenthalt?

Nein. Die Aufenthaltserlaubnis für Investoren ist am 3. April 2025 mit der Ley Orgánica 1/2025 entfallen. Für einen Aufenthalt müssen Sie andere Wege nutzen, etwa die Aufenthaltserlaubnis ohne Erwerbstätigkeit oder das Visum für internationale Telearbeit.

Wurde die Steuer von 100 % für Käufer von außerhalb der EU verabschiedet?

Nein. Sie wurde im Januar 2025 angekündigt, ist aber zum Zeitpunkt dieses Beitrags weder verabschiedet noch im spanischen Parlament vorangekommen. Sollte sie verabschiedet werden, wären ihre konkrete Reichweite und ihre Vereinbarkeit mit dem EU-Recht zu prüfen.

Muss ich Steuern zahlen, auch wenn ich die Immobilie nicht vermiete?

Ja. Als Nichtresident zahlen Sie jedes Jahr Steuern auf ein fiktives Einkommen von 2 % (oder 1,1 %) des Katasterwerts, und zwar zu 19 %, wenn Sie in der EU oder im EWR ansässig sind, andernfalls zu 24 %, zuzüglich der IBI und, je nach Ihrem Vermögen in Spanien, der Vermögensteuer.

Spare ich Steuern, wenn ich über meine ausländische Gesellschaft kaufe?

Das hängt von der Nutzung, dem Sitzstaat der Gesellschaft und dem Anlagehorizont ab. Die besondere Abgabe von 3 % betrifft nur Gesellschaften aus nicht kooperativen Jurisdiktionen, aber die Gesellschaft wird in Spanien für die Einkünfte aus der Immobilie besteuert, und die private Nutzung durch den Gesellschafter hat steuerliche Folgen. Das muss in jedem Einzelfall mit Zahlen verglichen werden.

So arbeiten wir bei Satya Legal

Wir begleiten Investoren aus dem Ausland durch die gesamte Transaktion, auf Spanisch, Englisch, Deutsch, Französisch oder Italienisch: Gestaltung der Struktur mit steuerlicher Simulation der vier Phasen, Due Diligence zu Grundbuch und Baurecht, Verhandlung der arras und des Kaufvertrags, gegebenenfalls Gründung der Gesellschaft und laufende Compliance als Nichtresident. Wir arbeiten zum Festpreis, und die Erstberatung ist kostenlos: Erzählen Sie uns von Ihrem Vorhaben. Wie wir arbeiten, sehen Sie auf unserer Seite für Immobilieninvestoren (auf Englisch).