Als Ausländer eine Immobilie in Spanien erben: anwendbares Recht, Steuern und Fristen

Stirbt ein ausländischer Eigentümer einer Immobilie in Spanien, erfahren seine Erben meist auf einen Schlag drei Dinge: dass Haus und Konten gesperrt bleiben, bis die Erbschaft vor einem spanischen Notar angenommen ist, dass die Steuerfrist am Todestag zu laufen beginnt und dass das Recht, das über die Erbfolge entscheidet, nicht immer das ist, mit dem sie gerechnet haben. Keiner dieser drei Punkte ist ein Problem, wenn er rechtzeitig angegangen wird. Dieser Leitfaden erklärt, was in Spanien zu tun ist, in welcher Reihenfolge und wo es um viel Geld geht.

Die erste Frage: Welches Recht gilt für den Erbfall?

Seit dem 17. August 2015 bestimmt die Verordnung (EU) Nr. 650/2012, welches Recht auf den Nachlass jeder Person anzuwenden ist, die mit Vermögen in Spanien verstirbt, unabhängig davon, ob sie Unionsbürger ist oder nicht (Art. 20 und 83). Grundsätzlich gilt das Recht des Staates, in dem der Erblasser zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte (Art. 21), es sei denn, er hat in seinem Testament das Recht seiner Staatsangehörigkeit gewählt (Art. 22). Der Unterschied ist enorm. Ein britischer Staatsangehöriger, der in Alicante lebte und keine solche Rechtswahl getroffen hat, wird nach spanischem Recht beerbt, mit dessen legítimas (Pflichtteilsrechten): Den Kindern stehen zwei Drittel des Nachlasses zu (Art. 808 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil)), etwas, das es im englischen Recht nicht gibt und das mit dem kollidieren kann, was er in seinem Testament im Heimatland verfügt hat.

Lebte der Erblasser außerhalb Spaniens, ist in der Regel das Recht seines Landes anwendbar; dann können der spanische Notar und der Grundbuchführer verlangen, dass dessen Inhalt nachgewiesen wird. Wer vorab weiß, welches Recht gilt, vermeidet Überraschungen bei der Urkunde und Konflikte zwischen den Erben.

Die Unterlagen: Was zusammengetragen werden muss

Die Unterlagen sind der langwierigste Teil, wenn die Erben im Ausland leben. Benötigt werden die Sterbeurkunde; die Bescheinigung des Registro General de Actos de Última Voluntad (Zentrales Testamentsregister), die in Spanien erst nach Ablauf von 15 Arbeitstagen ab dem Todesfall beantragt werden kann, sowie die entsprechende Bescheinigung aus dem Heimatland; das Testament oder die Testamente; und die Bescheinigung über Lebensversicherungen. Ausländische Dokumente müssen mit Apostille versehen oder legalisiert sein und mit beeidigter Übersetzung vorliegen. Wird der Nachlass in einem anderen EU-Mitgliedstaat abgewickelt, lässt sich mit dem Europäischen Nachlasszeugnis (certificado sucesorio europeo) die Erbenstellung in Spanien nachweisen, ohne das Verfahren zu wiederholen. Jeder Erbe braucht eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer).

Die Urkunde: Annahme der Erbschaft ohne Anreise

Die Erbschaft wird in einer Urkunde vor einem spanischen Notar angenommen und aufgeteilt; diese wird anschließend im Registro de la Propiedad (Grundbuch) eingetragen und ermöglicht die Freigabe der Konten. Die Erben müssen nicht anreisen: Sie können vor einem Notar in ihrem Land (mit Apostille und Übersetzung) oder beim spanischen Konsulat eine Vollmacht erteilen, und ihr Bevollmächtigter unterzeichnet in Spanien. Soll die Immobilie verkauft werden, kann der Verkauf unmittelbar an die Erbschaft anschließen, wobei zuvor die steuerliche Seite geklärt sein muss.

Die Steuern und ihre Fristen

Die Erklärung zum Impuesto sobre Sucesiones (Erbschaftsteuer) ist innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesfall einzureichen. Diese Frist kann um weitere sechs Monate verlängert werden, allerdings nur, wenn die Verlängerung innerhalb der ersten fünf Monate beantragt wird (Art. 68 der Durchführungsverordnung zur Erbschaftsteuer (Reglamento del impuesto)), und es fallen Verzugszinsen an. Hier geht es um das meiste Geld: Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (Tribunal Supremo) und der Verwaltungspraxis der Dirección General de Tributos (der für die spanische Steuerpolitik zuständigen Generaldirektion) selbst können nicht ansässige Erben, auch solche von außerhalb der EU, die Vorschriften der jeweils zuständigen autonomen Region anwenden (war der Erblasser nicht in Spanien ansässig, die der Region, in der sich der wertmäßig größte Teil des Vermögens befindet). Und die Unterschiede zwischen den Regionen sind groß: Die Comunitat Valenciana etwa gewährt Ehegatten, Kindern und Eltern seit Mai 2023 eine Ermäßigung von 99 % der Steuerschuld (Ley 6/2023). Ob die richtige Norm angewandt wird oder nicht, kann Zehntausende Euro ausmachen.

Hinzu kommt die plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer auf Grund und Boden) mit einer Frist von sechs Monaten, die auf bis zu ein Jahr verlängert werden kann, und etwaige Rückstände des Erblassers beim Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Einkommensteuer für Nichtansässige) sind zu bereinigen. Zudem sollte man schon jetzt an einen möglichen Verkauf denken: Der Wert, mit dem die Immobilie in der Erbschaft erklärt wird, gilt beim späteren Verkauf durch die Erben als Anschaffungswert; ihn mit Bedacht festzulegen, senkt also die Steuer auf diesen künftigen Verkauf.

Was sich zu Lebzeiten regeln lässt

Für einen ausländischen Eigentümer ist das nützlichste Instrument ein spanisches Testament für das in Spanien belegene Vermögen, abgestimmt auf das Testament im Heimatland und mit einer ausdrücklichen Rechtswahl, wenn sich der Nachlass nach dem Recht der eigenen Staatsangehörigkeit richten soll. Es ist ein einfaches und kostengünstiges Dokument, wird im Zentralen Testamentsregister eingetragen und erspart den Erben monatelange Formalitäten sowie die Ungewissheit über das anwendbare Recht. Es empfiehlt sich, es zusammen mit der Eigentumsform der Immobilie zu überprüfen, die wir in unserem Leitfaden für Immobilieninvestitionen aus dem Ausland erläutern.

Häufige Fragen

Ist ein in meinem Heimatland errichtetes Testament in Spanien gültig?

In der Regel ja, wenn es formgültig ist; es muss jedoch mit Apostille und Übersetzung vorgelegt werden, und häufig ist das ausländische Recht nachzuweisen. Ein spanisches Testament für das Vermögen in Spanien vereinfacht die Abwicklung erheblich.

Müssen die Erben nach Spanien kommen?

Nein. Es genügt eine Vollmacht, die vor einem Notar in ihrem Land (mit Apostille und Übersetzung) oder beim spanischen Konsulat erteilt wird. Ihr Bevollmächtigter unterzeichnet in Spanien die Annahme und erledigt die übrigen Formalitäten.

Wie viel Zeit bleibt für die Zahlung des Impuesto sobre Sucesiones?

Sechs Monate ab dem Todesfall, verlängerbar auf zwölf, wenn die Verlängerung innerhalb der ersten fünf Monate beantragt wird, mit Verzugszinsen.

Was passiert, wenn der Erblasser in Spanien lebte und kein Testament errichtet hat?

Grundsätzlich gilt spanisches Recht einschließlich der legítimas, auch wenn der Erblasser Ausländer war. Die Erben werden durch eine notarielle Erklärung festgestellt, und das Verfahren dauert länger; deshalb ist ein Testament so empfehlenswert.

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