Investir dans l'immobilier en Espagne depuis l'étranger : en nom propre ou via une société ?

Pour un investisseur international, acheter en Espagne n'est presque jamais un simple achat immobilier. C'est décider qui sera propriétaire (vous-même, une société espagnole ou une société de votre pays d'origine), et cette décision, souvent prise en un après-midi et dans la hâte de signer les arras (le contrat d'arrhes qui précède habituellement l'acte de vente définitif), détermine la facture fiscale pendant toute la vie de l'actif : à l'achat, chaque année de détention, à la revente et le jour de la succession. Ce guide passe en revue ce qui a changé ces derniers mois, ce qu'il faut vérifier avant de signer et comment comparer les structures chiffres à l'appui.

Ce qui a changé : plus de golden visa et un impôt en suspens

Depuis le 3 avril 2025, la Ley Orgánica 1/2025 a supprimé l'autorisation de résidence pour investisseurs, connue sous le nom de golden visa. Acheter un bien en Espagne, aussi cher soit-il, ne donne plus droit à la résidence. Ceux qui souhaitent s'installer disposent d'autres voies (la résidence non lucrative, le visa de télétravail international ou les autorisations pour entrepreneurs et professionnels) et, en cas de transfert de la résidence fiscale, il convient d'étudier au préalable le régime des impatriés, dit loi Beckham, car la demande est soumise à des délais stricts.

L'autre nouveauté est une mesure qui n'existe pas encore. En janvier 2025, le gouvernement espagnol a annoncé une taxe pouvant atteindre 100 % de la valeur sur les achats de logements par des non-résidents extérieurs à l'Union européenne. À la date de cet article, elle n'a pas été adoptée et n'a pas progressé dans la procédure parlementaire, et sa conformité à la Constitution et au droit européen suscite de sérieux doutes. Elle ne doit pas conditionner une opération aujourd'hui, mais elle justifie une précaution : dans les achats à signature différée, il convient de prévoir dans le contrat ce qui se passe si la fiscalité change avant la signature de l'acte authentique.

Avant de signer les arras

L'audit juridique d'un bien haut de gamme tient moins de la formalité que de la détection de problèmes coûteux. Il faut d'abord consulter le Registro de la Propiedad (registre foncier) pour vérifier la propriété, les charges, les servitudes et la concordance entre la description inscrite, le Catastro (cadastre) et ce qui est réellement construit. Vient ensuite l'urbanisme, qui est, sur la côte et en zone rurale, la source des mauvaises surprises : extensions sans permis, logements en situation de fuera de ordenación (non conformes, ne pouvant être ni régularisés ni agrandis) ou constructions impossibles à régulariser. Enfin, les dettes qui suivent le bien, comme l'IBI (taxe foncière annuelle) ou les charges de copropriété. Et si le projet prévoit de la location touristique, il faut vérifier la réglementation régionale et municipale ainsi que le règlement de copropriété : depuis avril 2025, la Ley de Propiedad Horizontal (loi espagnole sur la copropriété) exige le vote favorable des trois cinquièmes des copropriétaires pour démarrer cette activité dans un immeuble (art. 17.12 LPH, dans sa rédaction issue de la Ley Orgánica 1/2025).

Sur le plan formel, l'acheteur étranger a besoin d'un NIE (numéro d'identification des étrangers) pour signer l'acte, et les fonds doivent arriver par des moyens traçables, identifiés dans l'acte. L'investissement d'un non-résident doit être déclaré au Registro de Inversiones Exteriores (registre des investissements étrangers) conformément au Real Decreto 571/2023 ; lorsqu'il est formalisé devant un notaire espagnol et que l'investisseur lui communique les informations nécessaires, c'est le notaire lui-même qui les transmet. Si l'opération se situe sur la Costa del Sol orientale, notre page sur l'investissement immobilier à Frigiliana et Nerja détaille les risques typiques de la zone.

Les impôts aux quatre étapes de l'investissement

À l'achat. Un logement ancien est soumis à l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, droits de mutation), dont le taux est fixé par chaque communauté autonome et varie fortement dans le haut de gamme : en 2026, il est de 6 % à Madrid, de 9 % dans la Communauté valencienne (11 % au-delà d'un million d'euros) et progressif jusqu'à 13 % en Catalogne ou aux Baléares pour les montants les plus élevés. Dans le neuf, on paie la TVA (IVA, 10 % pour le logement) ainsi que les Actos Jurídicos Documentados (droit de timbre). S'y ajoutent les frais de notaire, d'inscription au registre et, le cas échéant, de gestion de l'hypothèque.

Pendant la détention. Un non-résident personne physique est imposable à l'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR, impôt sur le revenu des non-résidents) même s'il ne loue pas le bien : on lui impute un revenu égal à 2 % de la valeur cadastrale (1,1 % si cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années), imposé à 19 % s'il réside dans l'UE ou l'Espace économique européen et à 24 % dans les autres cas. S'il le loue, le résident de l'UE est imposé à 19 % sur le revenu net, après déduction des charges, tandis que les autres sont imposés à 24 % sur les revenus bruts, sans aucune déduction. En outre, le patrimoine situé en Espagne est soumis à l'Impuesto sobre el Patrimonio (impôt sur la fortune) avec un abattement général de 700 000 euros, avec la possibilité d'appliquer la réglementation de la communauté autonome où se trouve la plus grande partie de ce patrimoine, et au-delà de trois millions d'euros peut entrer en jeu l'Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (impôt de solidarité sur les grandes fortunes).

À la revente. La plus-value d'un non-résident est imposée à 19 %, et l'acheteur est tenu de retenir 3 % du prix et de le verser à titre d'acompte sur cet impôt, de sorte que le vendeur récupère la différence si la retenue dépasse l'impôt dû. La plusvalía municipal (taxe municipale sur la plus-value des terrains) est également due. À la succession. Les biens situés en Espagne sont soumis à l'Impuesto sobre Sucesiones (droits de succession) espagnol quel que soit le lieu de résidence de l'héritier, et les écarts entre communautés autonomes sont considérables. C'est l'étape la moins anticipée et celle qui coûte le plus cher.

Personne physique ou société ?

L'achat en nom propre est l'option la plus simple et, pour une résidence secondaire à usage personnel, généralement la plus efficace : aucune structure à entretenir, la revente est imposée à 19 % et le propriétaire peut utiliser le bien sans conséquence supplémentaire. Son point faible est la succession, qu'il convient de planifier dès l'achat.

L'achat via une société espagnole a du sens lorsqu'il s'agit d'un portefeuille de biens locatifs ou d'une exploitation avec services : les revenus sont soumis à l'Impuesto sobre Sociedades (impôt sur les sociétés), avec des charges et amortissements déductibles, et les bénéfices peuvent être réinvestis sans passer par l'investisseur. Il faut toutefois mettre certains coûts dans la balance : comptabilité et comptes annuels, retenue à la source sur les dividendes distribués à l'associé étranger (limitée par les conventions de non-double imposition ou supprimée dans certains cas entre sociétés de l'UE) et, si l'associé utilise le logement, l'obligation de valoriser cet usage au prix du marché. Et une mise en garde fréquente : céder les parts plutôt que le bien ne permet pas d'éviter l'ITP lorsqu'on acquiert le contrôle d'une société dont l'actif est majoritairement immobilier, car la loi impose l'opération comme si l'on achetait les immeubles eux-mêmes (art. 338 de la Ley 6/2023, de los Mercados de Valores).

L'achat via une société étrangère est courant chez les investisseurs qui structurent déjà ainsi leur patrimoine dans leur pays. La société sera imposée en Espagne en tant que non-résidente sur les revenus du bien, et il faut examiner la convention fiscale applicable. La taxe spéciale annuelle de 3 % sur la valeur cadastrale, qui effraie de nombreux investisseurs, ne s'applique depuis la réforme de 2021 qu'aux entités résidentes de juridictions non coopératives ; une société d'un pays de l'UE ou d'un pays lié à l'Espagne par une convention fiscale n'y est pas soumise. Ce que cette voie exige en revanche, c'est la transparence sur le bénéficiaire effectif et une structure ayant une véritable justification économique, car l'administration fiscale espagnole examine à la loupe les sociétés dépourvues de substance.

Questions fréquentes

L'achat d'un logement en Espagne donne-t-il encore droit à la résidence ?

Non. L'autorisation de résidence pour investisseurs a disparu le 3 avril 2025 avec la Ley Orgánica 1/2025. Pour résider en Espagne, il faut recourir à d'autres voies, comme la résidence non lucrative ou le visa de télétravail international.

La taxe de 100 % pour les acheteurs hors UE a-t-elle été adoptée ?

Non. Elle a été annoncée en janvier 2025 mais, à la date de cet article, elle n'a pas été adoptée et n'a pas progressé au Congrès des députés. Si elle venait à être adoptée, il faudrait examiner sa portée concrète et sa compatibilité avec le droit de l'UE.

Dois-je payer des impôts même si je ne loue pas le logement ?

Oui. Le non-résident est imposé chaque année sur un revenu imputé de 2 % (ou 1,1 %) de la valeur cadastrale, à 19 % s'il réside dans l'UE ou l'EEE et à 24 % dans les autres cas, auxquels s'ajoutent l'IBI et, selon son patrimoine en Espagne, l'impôt sur la fortune.

Est-ce que j'économise des impôts si j'achète via ma société étrangère ?

Cela dépend de l'usage, du pays de la société et de l'horizon de l'investissement. La taxe spéciale de 3 % ne touche que les sociétés de juridictions non coopératives, mais la société sera imposée en Espagne sur les revenus du bien et l'usage personnel par l'associé a des conséquences fiscales. Il faut comparer, chiffres à l'appui, au cas par cas.

Notre approche chez Satya Legal

Nous accompagnons les investisseurs résidant hors d'Espagne tout au long de l'opération, en espagnol, anglais, allemand, français ou italien : conception de la structure avec simulation fiscale des quatre étapes, due diligence registrale et urbanistique, négociation des arras et de la vente, constitution de la société le cas échéant et suivi des obligations ultérieures en tant que non-résident. Nous travaillons au forfait et la première consultation est gratuite : parlez-nous de votre projet. Découvrez notre accompagnement sur notre page pour investisseurs immobiliers (en anglais).