Hériter d'un bien immobilier en Espagne quand on est étranger : loi applicable, impôts et délais

Lorsqu'un propriétaire étranger d'un logement en Espagne décède, ses héritiers découvrent généralement trois choses d'un coup : la maison et les comptes restent bloqués jusqu'à l'acceptation de la succession devant un notaire espagnol, le délai de l'impôt commence à courir le jour du décès, et la loi qui détermine qui hérite n'est pas toujours celle à laquelle ils s'attendaient. Aucun de ces trois points ne pose problème s'il est traité à temps. Ce guide explique ce qu'il faut faire en Espagne, dans quel ordre et où se jouent les enjeux financiers.

Première question : quelle loi régit la succession

Depuis le 17 août 2015, le règlement (UE) n° 650/2012 détermine la loi applicable à la succession de toute personne décédée en laissant des biens en Espagne, qu'elle soit ou non citoyenne de l'Union (art. 20 et 83). La règle générale est la loi de l'État de la dernière résidence habituelle du défunt (art. 21), sauf s'il avait choisi dans son testament la loi de sa nationalité (art. 22). La différence est considérable. La succession d'un ressortissant britannique qui vivait à Alicante sans avoir fait ce choix est régie par la loi espagnole, avec ses legítimas (réserve héréditaire) : les enfants ont droit aux deux tiers de la succession (art. 808 du Code civil espagnol (Código Civil)), ce qui n'existe pas en droit anglais et peut entrer en conflit avec ce que le défunt avait prévu dans le testament établi dans son pays d'origine.

Si le défunt résidait hors d'Espagne, la loi applicable sera normalement celle de son pays, et le notaire et le conservateur du registre espagnols peuvent alors exiger que son contenu soit établi. Savoir à l'avance quelle loi s'applique évite les surprises lors de l'acte et les conflits entre héritiers.

Les documents : ce qu'il faut réunir

La constitution du dossier est l'étape la plus longue lorsque les héritiers vivent à l'étranger. Il faut l'acte de décès ; le certificat du Registro General de Actos de Última Voluntad (registre général des testaments), qui en Espagne ne peut être demandé qu'à l'expiration d'un délai de 15 jours ouvrables à compter du décès, ainsi que son équivalent dans le pays d'origine ; le ou les testaments ; et le certificat d'assurances sur la vie. Les documents étrangers doivent être apostillés ou légalisés et accompagnés d'une traduction assermentée. Si la succession est réglée dans un autre État membre de l'UE, le certificat successoral européen (certificado sucesorio europeo) permet de prouver en Espagne la qualité d'héritier sans recommencer la procédure. Chaque héritier doit disposer d'un NIE (numéro d'identification des étrangers).

L'acte notarié : accepter sans avoir à se déplacer

La succession est acceptée et partagée par un acte passé devant un notaire espagnol, qui est ensuite inscrit au Registro de la Propiedad (registre foncier) et permet de débloquer les comptes. Les héritiers n'ont pas besoin de se déplacer : ils peuvent signer une procuration devant un notaire de leur pays (apostillée et traduite) ou au consulat d'Espagne, et l'opération est signée en Espagne par leur mandataire. S'ils souhaitent vendre le bien, la vente peut s'enchaîner avec la succession, mais le volet fiscal doit avoir été réglé au préalable.

Les impôts et leurs délais

La déclaration de l'Impuesto sobre Sucesiones (droits de succession) doit être déposée dans les six mois suivant le décès. Ce délai peut être prolongé de six mois supplémentaires, mais seulement si la prorogation est demandée au cours des cinq premiers mois (art. 68 du règlement de l'impôt (Reglamento del impuesto)), et moyennant des intérêts de retard. C'est là que se jouent les sommes les plus importantes : à la suite de la jurisprudence du Tribunal suprême (Tribunal Supremo) et de la doctrine de la Dirección General de Tributos (direction de la politique fiscale espagnole) elle-même, les héritiers non résidents, y compris ceux qui résident hors de l'UE, peuvent appliquer la réglementation de la communauté autonome concernée (si le défunt ne résidait pas en Espagne, celle de la communauté où se situe la plus grande valeur des biens). Et les écarts entre communautés sont importants : la Comunitat Valenciana, par exemple, accorde depuis mai 2023 au conjoint, aux enfants et aux parents une réduction de 99 % de l'impôt dû (Ley 6/2023). Appliquer ou non la bonne réglementation peut représenter des dizaines de milliers d'euros.

Il faut y ajouter la plusvalía municipal (taxe municipale sur la plus-value des terrains), dont le délai de six mois peut être prorogé jusqu'à un an, et régulariser l'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (impôt sur le revenu des non-résidents) dont le défunt serait resté redevable. Mieux vaut aussi penser dès maintenant à une éventuelle vente : la valeur déclarée pour le bien dans la succession sera sa valeur d'acquisition lorsque les héritiers le vendront ; la fixer avec discernement réduit donc l'impôt sur cette vente future.

Ce que l'on peut faire de son vivant

Pour un propriétaire étranger, l'outil le plus utile est un testament espagnol pour les biens situés en Espagne, coordonné avec celui de son pays et comportant un choix de loi exprès s'il souhaite que sa succession soit régie par sa loi nationale. C'est un document simple et peu coûteux, inscrit au registre général des testaments, qui épargne aux héritiers des mois de démarches et l'incertitude sur la loi applicable. Il est conseillé de le revoir en même temps que le mode de détention du bien, que nous expliquons dans notre guide pour investir dans l'immobilier espagnol depuis l'étranger.

Questions fréquentes

Un testament établi dans mon pays est-il valable en Espagne ?

En règle générale oui, s'il est valable quant à la forme, mais il faudra le produire apostillé et traduit et, souvent, établir le contenu de la loi étrangère. Un testament espagnol pour les biens situés en Espagne simplifie beaucoup la procédure.

Les héritiers doivent-ils venir en Espagne ?

Non. Une procuration signée devant notaire dans leur pays (apostillée et traduite) ou au consulat d'Espagne suffit. Leur mandataire signe en Espagne l'acceptation et accomplit les autres démarches.

De combien de temps dispose-t-on pour payer l'Impuesto sobre Sucesiones ?

Six mois à compter du décès, portés à douze si la prorogation est demandée au cours des cinq premiers mois, avec intérêts de retard.

Que se passe-t-il si le défunt vivait en Espagne et n'avait pas fait de testament ?

En règle générale, la loi espagnole s'applique, y compris les legítimas, même si le défunt était étranger. Les héritiers sont désignés par un acte de notoriété dressé par un notaire et la procédure s'allonge ; c'est pourquoi le testament est vivement recommandé.

Notre approche chez Satya Legal

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